Firma de un acuerdo de crédito hipotecario

La crisis financiera e inmobiliaria que azotó la zona euro desde 2007 demostró que el comportamiento de las entidades crediticias resultó ser, en muchas ocasiones, irresponsable y abusivo, teniendo graves consecuencias sociales y económicas. Esto generó la necesidad de elevar el grado de protección de los consumidores que contrataban créditos hipotecarios sobre viviendas.

En nuestro país, esos consumidores – los agentes más vulnerables – experimentaron cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos. Así, se provocó un aumento de los impagos y las ejecuciones hipotecarias, que terminaron por revelar la existencia de unos procedimientos judiciales encorsetados que desprotegían a los clientes en beneficio de los bancos.

I.- DIRECTIVA 2014/17/UE

En ese contexto, el Diario Oficial de la Unión Europea del día 28 de febrero de 2014 publicó la Directiva 2014/17/UEdel Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Su finalidad era, como se expresa en su exposición de motivos, tratar de “facilitar la emergencia de un mercado interior con un funcionamiento satisfactorio y un elevado grado de protección de los consumidores en lo que respecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles, y garantizar que los consumidores que busquen celebrar tales contratos puedan hacerlo con la confianza de que las entidades con las que entablen relación se comportan de manera profesional y responsable”.

Algunos de los aspectos más destacadosde la Directiva citada son:

1.- Procura evitar la falta de información precontractual en este tipo de contratos

La finalidad es que el consumidor, al formalizar el contrato, lo haga suficientemente informado. Con este fin regula, en primer lugar, la entrega de la información general y su contenido, que es muy similar a la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que se recoge en el Anexo I de nuestra Orden del 2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. En segundo lugar, regula la información personalizada que se debe entregar al consumidor, por el prestamista, mediante una ficha denominada FEIN, y cuyo contenido es muy parecido a la que se regula en el Anexo II de la Orden de 2011, y que esta norma denomina Ficha de Información Personalizada (FIPER).

2.- Permite establecer un periodo de reflexión

Respecto a la vinculación de las ofertas vinculantes de los bancos, la Directiva permite a los Estados de la Unión establecer un periodo de reflexión antes de la celebración de un contrato y durante ese periodo la oferta realizada por el prestamista será vinculante.

3.- Prohibición de venta de paquetes

Se confirma la prohibición general de la práctica de ventas de otros productos vinculadas a la formalización del préstamo hipotecario, es decir, la oferta de un préstamo junto con otros productos financieros en un solo paquete. Sin embargo, los Estados podrán permitir esta práctica cuando la entidad de crédito demuestre al supervisor que esa venta vinculada es beneficiosa para el consumidor.

4.- Dación en pago

También se ocupa la Directiva de la famosa dación en pago, pero la norma se limita a prohibir a los Estados que dicten normas que impidan que en estos préstamos la transferencia de la garantía al prestamista baste para reembolsar el préstamo. No obstante, la Directiva permite que en las normas de transposición los Estados puedan adoptar disposiciones más estrictas en materia de protección del consumidor.

5.- Medidas de protección al consumidor cuando la deuda no quede saldada

Impone a los Estados que se adopten medidas de protección al consumidor cuando, una vez finalizado el procedimiento de ejecución, la deuda no quede saldada, aunque corresponde a cada Estado establecer esas medidas, sobre las que, por cierto, la Directiva no establece ningún tipo de criterios. En la actual regulación española sobre la materia, entre otras por Ley 01/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, ya se incorporan medidas en este sentido, permitiendo condonar parte de la deuda pendiente tras la subasta, si se paga dentro de unos plazos determinados de entre 5 y 10 años, y participar de la posible revalorización del bien si es vendido por la entidad ejecutante.

En resumen, el contenido de la citada Directiva, a pesar de las críticas que pueden hacerse, es un paso positivo para el consumidor europeo. Al armonizar el derecho de los Estados de la Unión en esta materia, aumenta la seguridad jurídica de los consumidores y de los demás operadores del mercado hipotecario incluidos en el ámbito de aplicación de la norma. Otra cosa bien distinta será la aplicación efectiva de esta norma por las entidades financieras y las posibles sanciones por su inaplicación.

II.- PROYECTO DE LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

El Pleno del Congreso de los Diputados, en su sesión del día 19 de febrero de 2018, recabó, para sí, el debate y votación del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, publicado en el BOCG de 17 de noviembre de 2017, en respuesta tardía a la obligación de trasponer a nuestro ordenamiento nacional la antedicha Directiva 2014/17/UE, pues debería haberse realizado, como límite, antes del 21 de marzo de 2016. Este retraso ha conllevado, incluso, la denuncia, por parte de la Comisión Europea, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y puede suponer la imposición de sanciones cuantiosas al Estado español.

Pasemos a detallar ciertos puntos interesantesdel precitado Proyecto de Ley:

1.- Vencimiento anticipado

Con la reforma, a efectos de poder dar por vencido anticipadamente el préstamo, se distingue según el momento en el que se produce el impago y el número de cuotas vencidas y no satisfechas. Concretamente, durante la primera mitad del contrato, no se podrá aplicar esta cláusula hasta que el impago suponga el 2% del capital del préstamo hipotecario, con un límite de 9 cuotas impagadas. Una vez se haya reembolsado la mitad de la hipoteca,el impago necesariopara poder aplicarla será del 4% de la deuda, con un límite de 12 cuotas sin abonar.

2.- Cambio de interés variable a fijo sin pagar comisiones

El proyecto propone limitar la comisión de la novación o de la posible subrogación que tengan como objetivo este cambio y reducir los aranceles registrales y notariales que dicha operación conlleven. Concretamente, la penalización será del 0,25% durante los primeros tres años del préstamo hipotecario y desaparecerá posteriormente, teniendo carácter retroactivo, es decir, afectará a las hipotecas ya vigentes. Esto no se aplicará para variar de un tipo de interés fijo a variable.

3.- Amortización anticipada

Como norma general, no se podrá cobrar ninguna comisión cuando se trata de préstamos hipotecarios a interés variable, si bien se admite que pueda pactarse una de estas dos opciones: (i) una comisión máxima del 0’5% del capital reembolsado anticipadamente, si este reembolso se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato, o (ii) un máximo de un 0’25% durante los primeros cinco años. En el caso de préstamos a tipo fijo esta comisión será, como máximo, de un 4% durante los primeros diez años y, posteriormente, de un 3%.

4.- Subrogación a otra entidad

Hasta el tercer año de vida de la hipoteca, la entidad otorgante podrá exigir una comisión del 0,25%por subrogación de entidad, pasado este tiempo, no tendrá penalización.

5.- Intervención de notarios y registradores

Se pretende reforzar el control de transparencia e información por parte de los notarios y registradores. A tal efecto, el cliente deberá comparecer ante el notario elegido dentro del plazo de 7 días anterior a la firma para recibir asesoramiento gratuito por parte de éste. Además de asesorar, dicho notario tendrá la obligación de verificar toda la documentación que previamente se le habrá remitido telemáticamente y deberá emitir un acta notarial previa que servirá como prueba del asesoramiento prestado, así como de la comprensión y aceptación de estas cláusulas por parte del prestatario. En definitiva, deberá existir una manifestación manuscrita y firmada por el prestatario de que ha recibido los documentos preceptivos con una antelación de siete días, así como que comprende y acepta su contenido y los riesgos jurídicos y económicos de la operación.

En el mismo sentido, el registrador de la propiedad estará obligado a denegar la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o hubieran sido declaradas nulas por sentencia del Tribunal Supremo o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.

6.- Fichas informativas normalizadas

En consonancia con lo regulado por la Directiva, se contemplan medidas importantes a fin de aumentar las garantías para el prestatario, exigiendo que la entidad entregue al cliente con una antelación mínima de 7 díasrespecto de la fecha prevista para la firma, además de la ficha normalizadadonde consten las condiciones básicas del préstamo (FEIN), otra ficha específica donde se recojan aquellas cláusulas contractuales que puedan resultar de mayor complejidad o relevancia para el cliente. Esta ficha incluirá información sobre distintos escenarios de evolución de los tipos de interés cuando se trate de hipotecas a interés variable y cómo pueden influir estos escenarios en la cuota a pagar, así como aspectos destacables como la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable (cláusula suelo), o cómo se distribuirán los gastos asociados a la concesión del préstamo.

7.- Formación de los empleados

Los empleados de las entidades bancarias deberán acreditar el conocimientodel producto que venden. Además, no podrán ser bonificados por una mayor colocación de hipotecas por parte de la entidad.

8.- Productos vinculados al préstamo hipotecario

Asevera el Proyecto que solo se podrá incluir productos vinculados a las hipotecas si el banco puede demostrar que acarrean un claro beneficio a los prestatarios. Así mismo, permite que, si la entidad pone como condición a la concesión de una operación de crédito hipotecario la contratación de un seguro, se pueda contratar con otra entidad si es más conveniente. Lo que también se consiente es que la entidad financiera pueda ofrecer al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados, debiendo presentarle dos presupuestos donde se indique el coste a pagar por el cliente en ambos casos.

9.- Interés de demora

El retraso en el pago de una mensualidad tendrá como penalización máxima un interés adicional de tres veces el interés legal del dinero, siempre que el inmueble hipotecado sea para uso residencial.

10.- Préstamos hipotecarios multi-divisas

Las hipotecas referenciadas a monedas extranjeras (yenes, francos suizos, etc.) podrán convertirse a euros en cualquier momento que el prestatario lo solicite. Esta medida no será retroactiva, es decir que solo afectará a quienes contraten estos préstamos hipotecarios cuando ya entre en vigor la ley hipotecaria.

III.- REFLEXIONES y CONCLUSIONES

Aunque estamos pendientes de las posibles enmiendas que puedan introducirse en el texto del Proyecto de Ley durante la fase de tramitación parlamentaria, es posible hacer un primer análisis y reflexión sobre el contenido y los objetivos del mismo.

Siendo la pretensión principal del Proyecto incorporar al ordenamiento jurídico español el régimen de protección previsto por la meritada Directiva europea, en la exposición de motivos se deja claro que se pretende ir más allá y que la finalidad últimade la norma es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y el equilibrio en los contratos de préstamo o crédito con garantía inmobiliaria.

En ese sentido, conviene resaltar que se amplía el ámbito subjetivo de protección de la Ley respecto de lo que establece la Directiva, es decir, no se circunscribe únicamente a la protección de los consumidores, entendiendo por tales a las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, sino que se amplía esta protección a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Eso sí, siempre que se trate de préstamos con garantía hipotecaria que recaigan sobre un inmueble de uso residencial, lo que permite aplicar las garantías previstas en la norma a colectivos tradicionalmente desprotegidos como puede ser el de los trabajadores autónomos.

¿Medidas prácticas?

Por otro lado, si bien la voluntad de transparencia que se persigue es plausible, falta por ver si estas medidas serán prácticas, ya que la ficha europea de información personalizada puede resultar para algunos consumidores tan poco comprensible como lo es el propio contrato de préstamo hipotecario. Además, se atribuye una excesiva responsabilidad al notario a la hora de asegurarse que el prestatario comprende de forma adecuada todas las condiciones importantes de la operación de crédito.

Fomento del interés fijo

Se atisba, así mismo, la intención gubernamental de incitar a los consumidores a cambiar los préstamos hipotecarios que están a tipo de interés variables por interés fijo, al reducir los aranceles y limitar las comisiones por dicho cambio o novación. Siendo así, habría que plantearse si esto es una acción pro-consumidor o pro-banca. No olvidemos los niveles de los últimos tiempos del Euribor, en negativo, con perspectivas de que se mantenga en tipos que no superen el 1% en muchos años, ofreciéndose, sin embargo, tipos fijos que rondan el 3%.

Productos vinculados

En relación a la contratación de productos vinculados a la operación de préstamo, aunque se afirma que se podrá exigir contratar ciertos seguros u otros productos, como tarjetas y planes de pensiones, solo si es positivo para el consumidor, el baremo de lo que puede considerarse beneficioso queda al arbitrio de la entidad prestamista. En el fondo, el resultado será parecido y, probablemente, no favorecerá al prestatario. No podemos dilucidar cómo afectará esta supuesta libertad de vinculación al tipo de interés que ofertará el banco o al porcentaje del precio del inmueble y de la venta que los bancos financiarán, aunque se intuye que no será positivo para el consumidor y será de nuevo usado como presión para comercializar sus productos por las entidades bancarias.

Asuntos pendientes

De la misma forma, se deberían haber clarificado, definitivamente, temas controvertidos de actualidad como qué gastos han de ser asumidos por el consumidor en el momento de formalizar el préstamo hipotecarioo si son abusivas las comisiones de aperturaen dichos préstamos con consumidores, no dejando estos temas, una vez más, a criterio de los tribunales. Tampoco se pronuncia el texto del proyecto de ley sobre la competencia e independencia de los agentes tasadores, entre otras cuestiones.

Interés de demora

En cuanto a los intereses de demora, se establece un límite en el triple del interés legal del dinero, siendo este límite muy superior a la doctrina del Tribunal Supremo, que fijó los intereses de demora en dos puntos por encima del interés remuneratorio del préstamo. No deja de ser, por tanto, una cláusula que podrá generar mucha litigiosidad.

Conclusión

En definitiva, aunque habrá que esperar a las modificaciones que puedan llegar a hacerse en la fase parlamentaria, parece obvio que la litigiosidad no cesará y que nos seguiremos encontrando casos de abuso derivados de incumplimiento de las normas de conducta, de indebidas prácticas vinculadas, de la colocación de cláusulas injustas, de la aplicación de desorbitados intereses de demora y de arbitrarios vencimientos anticipados, entre otras cuestiones.

Queda por averiguar si esta nueva ley surtirá efecto y será una realidad su cumplimiento o, de no ser así, si se impondrán sanciones por ello. Hasta el momento, han sido los intermediarios crediticios, y no crediticios, intervinientes en las operaciones financieras con consumidores, los grandes beneficiados mientras el consumidor sigue indefenso.

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