Con un retraso de casi tres años, el pasado 21 de febrero de 2019 el Congreso de los Diputados avaló la entrada en vigor de la nueva Ley de crédito inmobiliario. Publicada en el BOE el pasado 16 de marzo, las disposiciones de la nueva normativa entrarán en vigor a mediados de junio, tras los tres meses de plazo acordados.

Cómo quedan las hipotecas tras la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario

En un artículo anterior, analizamos la transposición de la Directiva Europea Directiva 2014/17/UE que ha originado esta ley. En este artículo nos centramos en ver cuáles son las principales novedades que finalmente traerá con su entrada en vigor.

Objetivos de la Ley de crédito inmobiliario

Esta nueva ley tiene dos objetivos fundamentales:

  • Alcanzar un mejor equilibrio entre los intereses de prestatarios y prestamistas
  • Aumentar la seguridad jurídica, que se había puesto en cuestión durante la crisis con el aumento de los procesos judiciales.

En definitiva, se puede decir que su desarrollo pretende poner fin a las prácticas abusivas que los bancos venían realizando en los últimos años.

Veamos ahora las principales novedades que trae consigo y cómo afectarán a las hipotecas a partir de su entrada en vigor.

Principales novedades de la Ley de crédito inmobiliario

Gastos de formalización de hipotecas

Uno de los puntos más importantes y controvertidos que ha sido abordado por esta nueva ley, es en relación a quién pagará los gastos de formalización de las hipotecas. Con la nueva normativa, este asunto queda de la siguiente forma:

  • La entidad sumirá los gastos del IAJD, gestoría, inscripción en el registro y aranceles notariales.
  • El cliente asumirá los gastos de tasación del inmueble hipotecado.

Respecto a las copias de las escrituras, deberá abonarlas quien las solicite.

Cláusulas suelo

Otro de los puntos fuertes de esta nueva normativa son las cláusulas suelo. Se establece su eliminación, puesto que el límite a la baja del tipo de interés pactado debe ser el 0%. Es decir, no podrá establecerse, en ningún caso, la limitación de los tipos de interés a la baja en las hipotecas variables.

Comisiones de apertura

En cuanto a las comisiones de apertura, la nueva ley hipotecaria no las limita, pero establece que será la única comisión que podrán cobrarte al contratar el préstamo. Por tanto, esta comisión deberá incluir todos los gastos que el banco quiera cobrarte como sus “honorarios”, pues no podrán hacerte mas cargos por el mismo concepto.

Amortización anticipada

La nueva ley de crédito inmobiliario también establecelímitespara las comisiones por amortización anticipada. Estas limitaciones dependerán del tipo de interés que incluya el préstamo hipotecario y el momento en el que se lleve a cabo la amortización anticipada:

  • Hipotecas variables. El límite para la comisión será del 0,25% del capital amortizado si se realiza en los tres primeros años y del 0,15% durante el resto de vida del préstamo.
  • Créditos hipotecarios a tipo fijo. La comisión máxima será del 2% en los diez primeros años del préstamo y del 1,5% en el resto del crédito.

En relación a los tipos variables y fijos, se contempla en la nueva ley la posibilidad de que los clientes con contratos en vigor actualmente, puedan pedir el cambio de variable a fijo. Este cambio se realizará con una única comisión del 0,15% como máximo, y solamente durante los tres primeros años. A partir del cuarto año, las entidades no podrán cobrarte nada por esta operación.

Cláusula de vencimiento anticipado

Otra de las importantes novedades de esta ley, y que aporta una mayor seguridad jurídica para los deudores hipotecarios, es la limitación de la cláusula de vencimiento anticipado. Esta cláusula, que se activa cuando un cliente deja de pagar su hipoteca, es la que permite que un banco pueda iniciar los trámites para embargar una vivienda.

Con las modificaciones introducidas en la nueva ley, se alargan los plazos para que el banco pueda vencer anticipadamente una hipoteca con impagos. De este modo, se pasa de las tres cuotas anteriores a:

  • Impagos producidos en la primera mitad del préstamo: deben de haber dejado de abonar el 3% del total del capital recibido o 12 plazos
  • Si los impagos se han producido a partir de la primera mitad del préstamo: deben dejado de abonar un 7% de la totalidad del capital o 15 plazos.

Otro de los requisitos que se deben cumplir es el preaviso por parte del cliente en un plazo de un mes. También deben haberle  informado de que, en caso de no cumplir con los pagos, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.

Productos vinculados

En cuanto a los productos vinculados que las entidades ofrecen a la par que los préstamos, la nueva ley hipotecaria distingue entre dos tipos de vinculaciones distintas. Y solo una de ellas estará permitida:

  • Ventas vinculadas: se producen cuando un banco te ofrece, en un mismo pack, una hipoteca y otros productos, como seguros, cuentas o planes de pensiones. Con la nueva ley estarán prohibidas, salvo excepciones en las que se demuestren que acarrean un claro beneficio para el cliente o que se traste de una póliza para garantizar que puedes saldar tu deuda.
  • Ventas combinadas: consisten en presentar la hipoteca y el resto de productos por separado, de forma que el cliente pueda contratar lo que quiera. Estas ventas sí estarán permitidas.

Información previa a la contratación de la hipoteca

Con la entrada en vigor la nueva ley hipotecaria, los bancos están obligados a estudiar la solvencia del hipotecado con más profundidad antes de conceder el préstamo. Además, debe darte varios documentos como mínimo 10 días antes de que decidas vincularte con la entidad.

Estos documentos son:

  • La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada
  • La FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas
  • Un documento con simulaciones de tus cuotas
  • Una copia del proyecto del contrato
  • Información clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente.
  • Las condiciones de las garantías del seguro que te exijan
  • Información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario

Cuando el cliente haya recibido todos estos documentos, deberá dejar constancia por escrito de que así ha sucedido. Además, el banco deberá remitir toda esta información al notario que el cliente elija y este profesional deberá comprobar que todo se ha hecho correctamente y prestarle asesoramiento personalizado para resolver todas sus dudas. Este asesoramiento debe realizarse gratuitamente.

En definitiva, podemos concluir que esta nueva Ley de Crédito Inmobiliario beneficiará a los deudores hipotecarios y aportará mayor seguridad jurídica, tras los años de controversias judiciales entre bancos y clientes.

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