Sin entrar en conceptos doctrinales, adelantemos que pocas definiciones dedica la ley a la nuda propiedad y que más bien la entendemos por lo que no es en lugar de por lo que sí es. En todo caso, la comprendemos mejor por contraposición con otra idea que, ahora sí, la Ley define y regula de una manera mucho más detallada: el usufructo. Veamos, pues, las diferencias entre estos dos términos: nuda propiedad y usufructo.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa o un derecho ajenos. Y, por tanto, al usufructuario corresponden los frutos, rentas, beneficios o intereses que pueda producir la cosa sobre la que se constituye el usufructo. De este modo, por ejemplo, si recae sobre una vivienda, tendrá el derecho a ocuparla y vivir en ella, o a alquilarla y hacer suya la renta.

Es cierto que comporta una serie de derechos y obligaciones extensa. Sin entrar en ellos, baste decir que el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro e, incluso, enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito. Pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo (salvo el alquiler de las fincas rústicas).

¿Qué lo diferencia de la nuda propiedad?

Por contrapartida, la nuda propiedad aporta y se puede definir como la titularidad” sobre esa cosa, pero desprovista del derecho a disfrutarla. El nudo propietario es “el dueño”, pero con unas facultades tan reducidas que, mientras dure el usufructo, prácticamente no tiene nada, y sólo cuando se extinga el usufructo podrá “disfrutar” de su propiedad. De ahí su nombre, “propiedad desnuda”. Nada más.

Así pues, la suma de esas dos ideas, nuda propiedad y usufructo, coincidiendo en la misma persona, nos da la plena propiedad o pleno dominio.

Utilidad de la nuda propiedad y el usufructo

Ahora bien, a veces una propiedad así “entera” es poco útil, o menos útil que cuando la dividimos y obtenemos de esa fragmentación las ventajas propias de cada una de las partes resultantes. De este modo, por ejemplo, el socio, dueño de unas acciones, podrá transmitir a sus hijos la titularidad sobre ellas, cediéndoles el relevo en el control de la empresa, pero reservándose el derecho a percibir los dividendos. O al revés, ceder el usufructo, con todas sus ventajas económicas, pero seguir reteniendo la dirección de la sociedad.

Algo parecido ocurre con los inmuebles, y el juego que puede dar como forma de complemento de la jubilación, por ejemplo. Así, es habitual ceder la titularidad (la nuda propiedad) a la entidad financiera y reservarse el derecho a vivir en la casa (usufructo), pactando la posibilidad de recuperar en el futuro la propiedad, ya por sus anteriores dueños o por sus herederos, o no hacerlo. En tal caso, cuando acabe el usufructo por muerte de los ocupantes, pasará al banco ese pleno dominio del que hablamos antes.

Conclusión

En definitiva, se trata de dar valor (que no “poner en valor”) a las cosas y los derechos de la forma más eficaz posible, dando utilidad a cada cosa y en cada momento, oportuna y separadamente, pues ya se sabe que “es de necio confundir valor y precio”.

 

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10 comentarios

  1. supongamos que una vivienda vale 500000 €
    ¿en cuanto se valora la nuda propiedad y el usufructo?
    ¿hace falta que intervenga en la transacion una entidad inobiliaria o finaciera? O se puede hacer entre dos pariclares ante un notario?
    gracias

    1. Buenas tardes, Jose

      El valor del usufructo y de la nuda propiedad dependen de la duración por la que se haya constituido el usufructo. De este modo hay varias posibilidades:

      En primer lugar, un usufructo temporal (el constituido por un determinado número de años). El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes sobre que recaiga, en razón de un 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

      En segundo lugar, si es un usufructo vitalicio (el que se crean por toda la vida del usufructuario), la legislación del Impuesto de Sucesiones (que en este punto, con carácter nacional, es la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, artº 26, y Reglamento aprobado por Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, artº 49) viene a determinar una regla que podemos simplificar del siguiente modo: 89 – edad del usufructuario en el momento de constituirse el usufructo. Lo que resulte es un porcentaje que se aplicará sobre el valor de la cosa usufructuada.

      Por su parte, la nuda propiedad es la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. Con lo que, una vez que se determina el valor del usufructo, el de la nuda propiedad es el valor restante.

      En el caso que planteas, para una vivienda de 500.000€ habría que tener el dato de si el usufructo es temporal o vitalicio, y el de la edad de la persona a cuyo favor se constituye -el usufructuario. Supongamos que se trate de un usufructo vitalicio (caso más frecuente), a favor de una persona de 70 años, por ejemplo, en el momento de la constitución del usufructo a su favor. Y que el usufructo se impone sobre toda la vivienda.

      89 – 70 años = 19
      19% sobre 500.000€ = 95.000€, valor del usufructo.
      500.000 -95.000 = 405.000€, valor de la nuda propiedad

      ¿Y si el usufructuario es una persona jurídica? En ese caso, para determinarlo se aplicarán las reglas de la letra a) sin que, en ningún caso, pueda computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100 del total atribuido a los bienes. Este mismo porcentaje se tendrá en cuenta cuando la duración del usufructo sea indeterminada.

      Por lo que respecta a la valoración y formalización, no es imprescindible una tasación, pero sí muy aconsejable para tener elementos de prueba a la hora de poder argumentar y sostener el valor dado a un bien, en el caso de que la oficina liquidadora de la comunidad autónoma correspondiente aplique, en una comprobación, valores superiores a los que ha dado el contribuyente. La tasación puede ser la que aporten las partes -los particulares-, a una empresa tasadora o de valoraciones, no necesariamente inmobiliaria o financiera. Pero si se cuenta con una tasación hecha por alguna de éstas recientemente, podría utilizarse.

      Esperamos haber resulto tu duda. Si necesitas más información o un asesoramiento personalizado, puedes contactar con nosotros escribiendo a [email protected] o llamando gratuitamente al 900 92 1000.

      Un saludo.

    1. Buenos días, Pietro.

      Cada uno conserva su derecho, con independencia del que tenga su consorte. Derechos que, tanto si se adquieren por herencia como por actos intervivos, al ser antes del matrimonio, son privativos. No hay variación alguna por el hecho de casarse con el otro titular.

      Otra cosa es que cada uno quiera extinguir su derecho, o incluso aportarlo al matrimonio, al tener la disponibilidad sobre sus derechos.

      Esperamos haber resuelto tu duda.

      Un saludo.
      El equipo de CE Consulting Empresarial

  2. Somos 2 hermanas. Yo poseo el usufructo vitalicio y además la nuda propiedad con mi hermana.¿Cuánto debo pagarle para comprar su mitad de nuda propiedad para yo quedarme como propietaria en exclusiva? El valor catastral del piso es de 107.000 euros.

    1. Buenos días, Luisa

      El valor de esa nuda propiedad va a depender de una serie de variables, que se determinarán en el título según el cual se constituyó el usufructo. Es decir, la escritura de herencia, de compra, etc., siendo esas variables tales como i) que el usufructo se haya creado por compra o por donación o herencia, ii) la edad de la usufructuaria en el momento en el que se quiera adquirir la parte de la hermana, y iii) el valor de la cosa usufrutuada (que no necesariamente tiene que ser el catastral, es más, casi nunca va a serlo).

      En CE Consulting Empresarial podremos ayudarte a la realización y formalización de estas operaciones. Puedes contactar con nosotros llamando al teléfono gratuito 900 92 1000 o escribiéndonos a [email protected]

  3. Que pasa si el propietario quiere vivir en su propiedad y compartirla con el usufructuario, después de haber constituido el derecho de usufructo a un familiar, puede hacerlo y tiene los mismos derechos??

    1. Buenas tardes, Carolina

      De entrada, no es que el propietario quiera compartirla con el usufructuario y entrar a vivir con él. Al contrario, es el usufructuario el que tiene que decidir si permite al propietario vivir con él en esa casa, pues el que tiene el derecho de usar, disfrutar y ocupar la casa es el usufructuario.

      Así, si el usufructuario quiere compartirla, permitiendo a un tercero – en este caso, el propietario- convivir con él, nada que objetar.

      Otra cosa es que el permiso sea de facto o quieran suscribir un título escrito, dando más o menos amplitud a los derechos del propietario, o regulando la convivencia como establezcan.

      Los derechos de uno y otro son distintos, y vienen definidos en el propio título (contrato, herencia, etc.) por el que se ha constituido del usufructo, y en defecto por el código civil.

      Si necesitas que analicemos el caso en detalle y te asesoremos, puedes contactar con nosotros escribiéndonos a [email protected] o llamando al teléfono gratuito 900 92 1000.

      Un saludo.

  4. Buenas tardes, mi nombre es Marisel quiero consultar lo siguiente:
    Se pueden asignar diferentes porcentajes a los usufructuarios. Una propiedad, donde el 75 % sea para un usufructuario y el 25% restante para otro. Como se especifica que parte de lote le corresponde a cada uno?

    1. Buenas tardes,

      Depende de la operación de la que se trate. Si es una herencia, por ejemplo, se está condicionado por el testamento. No obstante, si hubiera conformidad entre todas las partes, las adjudicaciones serían libres, siempre que el valor de cada lote (el del usufructo de uno y el de otro, o de sus respectivos lotes) no exceda de lo que le corresponda por ley o/y testamento.

      Habría que ver el caso concreto para poder darle una respuesta ajustada, pues las posibilidades son muy variadas y tal vez no en todas se puedan aplicar esa propuesta de adjudicación.

      Un saludo

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