El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y que ha sido publicado en el BOE número 112, de 22 de abril de 2020. En cuanto a medidas en ámbito jurídico, destaca la moratoria de los alquileres de locales.

Moratoria en la renta de los alquileres

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda habitual (locales)

Derechos del arrendatario

El arrendatario con un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), o de industria, en inmuebles afectos a la actividad económica, tiene los siguientes derechos, según los casos:

Arrendador: gran tenedor y empresa o entidad pública de vivienda: moratoria automática.

  • El arrendador sea gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, esto es, persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • El arrendatario podrá solicitar del arrendador, en el plazo de tres meses (inicialmente, en el RD-L 11/2020 se estipulaba un mes de plazo) desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, la moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que ya se hubiera alcanzado un acuerdo sobre moratoria o reducción de la renta.
  • Moratoria: se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
  • Aplazamiento: dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del fin del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Arrendador: no gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda: aplazamiento en el pago de la renta.

  • Caso de que el arrendador no sea gran tenedor o empresa o entidad pública d de la vivienda
  • El arrendatario podrá solicitar del arrendador, en el plazo de tres meses, (inicialmente, en el RD-L 11/2020 se estipulaba un mes de plazo) desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes voluntariamente.
  • Nota: a diferencia del caso del arrendador gran tenedor o empresa o entidad pública de la vivienda, ahora no dice que “deberá ser aceptada por el arrendador”.
  • Fianza: sólo en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En tal caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la fecha del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Requisitos para acceder a esas solicitudes: pymes y autónomos

Arrendatario autónomo, y se entiende también aplicable a los profesionales:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (declaración del estado de alarma), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Arrendatario pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital. (1)

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (declaración del estado de alarma), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

  1. Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Art 257.1: 

1. (…) las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Acreditación de los requisitos.

El arrendatario acreditará ante el arrendador el cumplimiento de los anteriores requisitos, mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad: se acreditará inicialmente con una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad: se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Aplicación indebida de la moratoria y de las ayudas públicas. Consecuencias.

El arrendatario que se haya beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin reunir los requisitos exigidos, será responsable de los daños y perjuicios producidos, y de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, además, de otras responsabilidades a que pudiera dar lugar.

Otras medidas para facilitar el ajuste de la economía y proteger el empleo

Cooperativas

A. Fondo de Promoción y Educación de las Cooperativas: flexibilidad temporal de su uso.

1.Durante la vigencia del estado de alarma y hasta el 31 de diciembre de 2020, el Fondo de Educación y Promoción Cooperativo de las cooperativas podrá ser destinado, total o parcialmente, a las siguientes finalidades:

a) Como recurso financiero, para dotar de liquidez a la cooperativa en caso de necesitarlo para su funcionamiento. El Fondo deberá ser restituido por la cooperativa con, al menos, el 30 % de los resultados de libre disposición que se generen cada año, hasta que alcance el importe que dicho Fondo tenía, y en un plazo máximo de 10 años.

b) A cualquier actividad que redunde en ayudar a frenar la crisis sanitaria del COVID-19 o a paliar sus efectos, bien mediante acciones propias o bien mediante donaciones a otras entidades, públicas o privadas.

2.Durante la vigencia del estado de alarma, el Consejo Rector asumirá la competencia para aprobar la aplicación del Fondo de Educación o Promoción, cuando por falta de medios adecuados o suficientes la Asamblea General de las sociedades cooperativas no pueda ser convocada para su celebración a través de medios virtuales. La asunción excepcional de esta competencia se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2020 (cuando la protección de la salud de los socios de la cooperativa exija celebración virtual de la Asamblea General y ésta no sea posible por falta de medios adecuados o suficientes).

3.A estos exclusivos efectos, el Fondo de Formación y Promoción Cooperativo que haya sido aplicado conforme lo anterior, no tendrá la consideración de ingreso para la cooperativa.

Nota: “no será de aplicación lo dispuesto en los artículos 13.3 y 19.4 de la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas”.

B. Prórroga del plazo para cumplir el requisito de calificación de «Sociedad Laboral»

Premisa: para obtener la calificación de «Sociedad Laboral», la mayoría de su capital social deber propiedad de trabajadores que presten en ellas servicios retribuidos de forma personal y directa, en virtud de una relación laboral por tiempo indefinido, y en la que ningún socio sea titular de acciones o participaciones sociales que representen más de la tercera parte del capital social.

Salvo que la sociedad laboral se constituya inicialmente por dos socios trabajadores con contrato por tiempo indefinido, y tanto capital social como derechos de voto estén distribuidos al cincuenta por ciento. En este caso, en el plazo máximo de 36 meses deben ajustarse a los límites antes dichos.

Normativa actual: con carácter extraordinario y exclusivamente para las sociedades laborales constituidas durante el año 2017, el plazo de 36 meses se prorroga por 12 meses más.

Modificación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico.

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, queda modificado como sigue:

1. A los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta de la vivienda habitual, los supuestos de vulnerabilidad económica, se requiere que:

a) Que el obligado al pago de la renta pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

«iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.»

Nota: en la redacción original del RD-L 8/2020, decía “discapacidad superior al 33 por ciento”.

2. A los efectos de la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria, en la definición de “vulnerabilidad económica”, las condiciones son:

a) Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%. (…)

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

«iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo».

Nota: en la redacción original del RD-L 8/2020, decía “discapacidad superior al 33 por ciento”.

3. A los efectos del derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios

1. Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios, ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días (añade) desde la imposible ejecución del mismo. 

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato.

Las propuestas de revisión podrán abarcar, entre otras, el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. A estos efectos, se entenderá que no cabe obtener propuesta de revisión que restaure la reciprocidad de intereses del contrato cuando haya transcurrido un periodo de 60 días desde la solicitud de resolución contractual por parte del consumidor o usuario (ANTES: desde la imposible ejecución del contrato) sin que haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión.»

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