[Actualizado] ¿Cuáles son las nuevas medidas urgentes para el alquiler que han entrado en vigor?

Artículo Profesional sobre medidas urgentes para el alquiler, actualizado a 06 de marzo de 2019

Tras un Real Decreto (el 21/2018, de 14 de diciembre) aprobado por el Gobierno y después no convalidado por Congreso de los Diputados, el 6 de marzo ha entrado en vigor una nueva batería de medidas urgentes para el alquiler y la vivienda recogidas en un nuevo decreto: el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Por ello, actualizamos este artículo para explicar las medidas aprobadas y cómo afectan a diversas materias.

¿Qué sucede con los contratos firmados?

Como ya explicamos, los contratos firmados durante el periodo de vigencia del primer Real Decreto de medidas urgentes para vivienda y alquiler – el 21/2018, de 14 de diciembre – quedará inalterado aunque el Congreso en su día lo rechazase.

Esto es así porque, por la propia mecánica de un Real Decreto Ley, su no convalidación produce la inmediata cesación del Decreto-Ley y su desaparición del ordenamiento, pero no la anulación de los efectos producidos durante su vigencia.

A partir del 22 de enero, los contratos de arrendamiento volvieron a someterse a la LAU 29/1994 y continuarán rigiéndose por lo establecido en dicho régimen jurídico. Eso sí, si las partes lo acuerdan y no resulta contrario a las previsiones legales, los contratos preexistes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este nuevo Real Decreto-Ley.

Entremos, ahora sí, de lleno en las medidas que establece la nueva normativa.

Medidas urgentes para el alquiler

Prórroga obligatoria del contrato

Con la no convalidación del Real Decreto anterior, los plazos de prórroga forzosa (obligatoria para el arrendador y a voluntad del inquilino) quedaron en 3 años. Ahora, vuelven a fijarse en cinco años, siete en caso de que el arrendados sea persona jurídica.

En cuanto a la prórroga legal o tácita (la que tiene lugar una vez llegado el vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, y ninguna de las partes notifica a la otra, su voluntad de no renovarlo), pasa de 1 año a prorrogarse anualmente durante 3 años más, teniendo en cuenta que:

• Se realice con 4 meses de antelación a la finalización del contrato por parte del arrendador, o
• El inquilino la solicite con dos meses de antelación al vencimiento.

Recuperación del piso por necesidad del arrendador

• Las posibles causas de necesidad que puede alegar el propietario para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo deberán constar en el contrato.
• En el momento de la comunicación, que debe hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda vaya a necesitarse, el arrendador tiene que especificar cuál de las causas reflejadas en el contrato es la que se produce.

Validez del contrato frente a terceros

Antes, si el contrato no había sido registrado carecía de validez frente a terceros. Esta situación ha cambiado:

• Los contratos de cinco y siete años deberán ser respetados por el adquirente de la vivienda, aunque el contrato de alquiler no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
• De ese modo, el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Subrogación en caso de fallecimiento de inquilino

En caso de fallecimiento del inquilino, no se permite renunciar a la posibilidad de subrogación en los siguientes casos:

• Situaciones de especial vulnerabilidad.
• Si afecta a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Limitación de las subidas interanuales al IPC

Sólo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro.

Actualización de la renta

Se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad de crear de sistemas de índices de referencia autonómicos.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Se vuelve a introducir una exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de los Actos Jurídicos Documentados para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

¿Qué otras medidas contiene el Real Decreto – Ley?

Arrendamientos

Garantías adicionales

El arrendador ya no podrá continuar exigiendo tantas garantías extras como considere oportunas. Ahora, las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario serán máximo dos dos mensualidades de la renta.

Los gastos de la inmobiliaria

El propietario podía decidir que el nuevo inquilino pagase la comisión de la inmobiliaria, que suele ser igual a una mensualidad de la renta. Con la nueva normativa, se vuelve a estipular que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica.

Impuesto de Bienes Inmuebles

Se introducen tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

• No hay obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los alquileres de vivienda con renta limitada por una norma jurídica;
• Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, que puede ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal
• Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para el alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica. A esta bonificación podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por norma.

Ley sobre Propiedad Horizontal

Fondo de reserva

Se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario el fondo de reserva de estas comunidades, para impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad. Este fondo podrá también destinarse a obras obligatorias de accesibilidad.

Además, pasan a considerarse obligatorias aquellas en los que las ayudas públicas a la comunidad alcancen el 75% de su importe.

El incremento del fondo de reserva de las comunidades de propietarios se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor del nuevo Real Decreto-Ley.

Pisos turísticos

Las comunidades de vecinos vuelven a  poder limitar este tipo de arrendamientos en el edificio. También podrán establecer cuotas especiales o incrementar la participación de los gastos comunes de la vivienda.

El voto favorable ha de ser de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuitas de participación.

Desahucios

El Juzgado fijará el día y la hora exactos de los lanzamientos. En el caso de que afecte a hogares vulnerables, el Juzgado comunicará el desahucio a los servicios sociales (antes era el demandado quien podía informar a estos servicios de esta situación). El procedimiento se suspenderá hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica (en este caso, antes era de dos meses).