Artículo Profesional actualizado a 23 de enero de 2019
El Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, que afectaba a diversas leyes con un denominador común: la vivienda. Estas medidas urgentes para el alquiler entraron en vigor el 19 de diciembre de 2018 y los cambios más significativos afectaban a la duración de los contratos de arrendamiento y a las fianzas. Sin embargo, el 22 de enero de 2019 el Congreso de los Diputados no ha convalidado este Real Decreto Ley, por lo que volvemos a la situación del pasado 18 de diciembre.
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¿Qué sucede con los contratos firmados?
Cualquier contrato que se haya firmado entre estas dos fechas quedará inalterado, es decir, vigente, aunque el Congreso haya rechazado ahora las medidas urgentes para el alquiler.
Por la propia mecánica de un Real Decreto Ley, su no convalidación produce la inmediata cesación del Decreto-Ley y su desaparición del ordenamiento, pero no la anulación de los efectos producidos durante su vigencia.
Entonces, la no convalidación del Real Decreto-Ley de diciembre de 2018 produce los siguientes efectos entre propietarios e inquilinos:
Duración del contrato
En primer lugar y en todo caso, existe libertad de pactos entre las partes para establecer la duración del contrato que acuerden, y el propietario que quiera alquilar por 5 o 7 años, con independencia del Real Decreto Ley, así lo hará constar expresamente en el contrato, previo acuerdo con el inquilino.
Si no se hubiera pactado expresamente, sino por remisión a la norma aplicable, entonces:
- El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del Real Decreto-Ley, es decir, desde el pasado 19 de diciembre, tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes.
- Sin embargo, los plazos de prórroga forzosa (la que es obligatoria para el arrendador y potestativa o a voluntad del inquilino) quedarán en 3 años (sea un particular o una empresa). No en 5 ó 7 años, como decía el Real Decreto Ley, sino en 3.
- Y la prórroga legal (la que tiene lugar una vez llegado el vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, y ninguna de las partes notifica a la otra, su voluntad de no renovarlo), el contrato se prorrogará necesariamente durante 1 año más. No durante 3 años, como decía el Real Decreto Ley.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Al no convalidarse en el Congreso el Real Decreto-Ley, no queda modificada tampoco la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por lo que el inquilino deberá pagar este impuesto cuando firme un nuevo contrato de alquiler.
¿Qué otras medidas urgentes para el alquiler contenía el Real Decreto – Ley?
Arrendamientos
Fianza y avales
En las medidas publicadas en el BOE el 19 de diciembre, el arrendador podía exigir un mes de fianza y otras garantías o avales siempre que no excediesen dos mensualidades de la renta. Con los votos en contra del Congreso, el arrendador podrá continuar exigiendo tantas garantías extras como considere oportunas. Sin límites.
Los gastos de la inmobiliaria
La normativa estipulaba que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler serían a cargo del arrendador – cuando este sea persona jurídica – salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Ahora, el propietario podrá decidir que el nuevo inquilino pague la comisión de la inmobiliaria, que suele ser igual a una mensualidad de la renta.
Rebaja de impuestos
Además de la supresión de exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, el “acuerdo de derogación” también elimina:
- Eximir el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuando el arrendador sea un ente público.
- La bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Ley sobre Propiedad Horizontal
Fondo de reserva
Ya no es necesario que tenga un importe mínimo del 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Tampoco que este fondo de reserva se tenga que aplicar a obras de conservación y reparación de la finca, y a obras de accesibilidad. Se queda como estaba, es decir, se aplica a obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, a obras de rehabilitación.
Pisos turísticos
Las comunidades de vecinos ya no podrán limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio. El Real Decreto establecía esta posibilidad siempre que lo apoyasen tres quintas partes de los propietarios respecto a nuevos pisos turísticos.
Desahucios
Desahucios en hogares vulnerables
La normativa tumbada en el Congreso establecía unas medidas de protección adicionales en caso de vulnerabilidad. Los jueces debían notificar los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirían un informe y si encontraban situación de vulnerabilidad, se abriría una prórroga de un mes para buscar una solución como alternativa habitacional. Con la derogación del decreto, este procedimiento de protección queda eliminado.
