Cuando hablamos de la Ley hipotecaria, nos referimos a la ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ley Hipotecaria

Ley Hipotecaria: principales novedades

Las principales novedades de esta ley son:

  • La regulación normativa del reparto de los gastos de constitución de la hipoteca de la siguiente manera: la entidad financiera estará obligada a asumir los gastos de gestoría, notaria, registro de la propiedad, impuestos (AJD) y su copia de la escritura. Por su parte, el cliente-prestatario estará obligado a pagar solo la tasación y su copia de la escritura, todo ello recientemente ratificado por el TJUE y  el Tribunal Supremo en su nota de 29 de julio de 2020.
  • La comisión por cancelación anticipada, total o parcial, se abarata al igual que el paso de un tipo variable a otro fijo.
  • La prohibición de cláusulas suelo.
  • El interés de demora no puede superar en tres puntos el remuneratorio.
  • Se prohíben los productos vinculados, es decir los bancos no pueden obligar al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios. Además, la entidad bancaria puede exigir que se contrate un seguro de daños, seguro de vida o de protección de pagos con cualquier entidad.
  • La finalidad principal de la nueva ley hipotecaria es garantizar la información y protección del consumidor para ello. Para ello la entidad financiera ha de entregarle las condiciones personalizadas (FEIN) antes de la firma, con especial relevancia en caso de hipoteca multidivisa y también información sobre las cláusulas más relevantes (FIAE), copia del contrato y si la hipoteca es a interés variable un documento con las cuotas a pagar. Es obligatoria una cita previa con el notario en la que recibirá asesoramiento gratuito, debiendo rellenar un TEST en la que demuestre la información recibida. Los notarios y registradores también velarán para que en las escrituras no se incluyan cláusulas abusivas o contrarias a normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo. Las quejas o reclamaciones relativas a préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad, si bien hasta su creación y funcionamiento pleno serán siendo resueltas por el Banco de España.
  • Pero quizás la novedad más significativa ha sido la regulación del vencimiento anticipado en caso de impago de las cuotas estipuladas, estableciendo un periodo mínimo de entre 12 o 15 cuotas mensuales para poder ejercitarlo, confirmado por Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 que, además de regular los efectos del vencimiento anticipado y de los procedimientos en trámite, amplía el rango de protección a personas físicas que no ostenten la condición de consumidores según el Preámbulo tercero de la ley.

Estos plazos se deberán ampliar respecto de aquellos trabajadores por cuenta propia o ajena, acogidos en relación a su vivienda habitual, a la moratoria hipotecaria del COVID-19 concedidas a personas que cumplan los requisitos del Real Decreto-Ley 8/2020 de 17 de marzo, y  posteriores actualizaciones; esta ampliación podrá solicitarse hasta el 30 de septiembre de 2020 y deberá formalizarse en escritura pública (exenta de AJD) e inscribirse en el Registro de la Propiedad, sin costes para el solicitante.

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