Desde hace unos años, nuevas plataformas de alquiler turístico han revolucionado el sector. Las opciones de alojamiento turístico se han multiplicado y muchas personas han encontrado una nueva fuente de ingresos. Por ello, los gobiernos han tenido que adaptar y desarrollar nuevas normativas para regular el alquiler de vivienda vacacional. En esta guía encontraréis las claves a nivel fiscal del alquiler de viviendas de uso turístico.

Casa a pie de playa de alquiler turístico

Ingresos: ¿rendimiento de capital inmobiliario o de actividades económicas?

Lo primero que debes conocer si te planteas poner una vivienda en alquiler vacacional es cómo tienes que declarar los ingresos que con ello generes. Las rentas de este alquiler tendrás que tributarlas en el IRPF. Pero, y aquí viene lo más importante, es necesario conocer si esas rentas se clasifican como:

  • Rendimientos de capital inmobiliario, o
  • Rendimientos de actividades económicas

¿Y qué marca esa diferencia? Pues básicamente los servicios que ofreces, que distinguirán si se trata de un alquiler turístico o una actividad de hostelería.

Características del alquiler turístico

  • El arrendamiento se hará por periodos de tiempo determinados.
  • Los servicios que pueden incluirse, además de poner a disposición del arrendatario las instalaciones, son limpieza entre un inquilino y otro, cambio de ropa de cama y toallas y entrega y recogida de llaves.

Características de la actividad de hostelería

  • Si además de la cesión del piso turístico o habitación, prestas otros como limpieza diaria o periódica del apartamento, cambio periódico de ropa, custodia de maletas, servicio de lavandería o servicios de alimentación.

En el caso de que estés realizando una actividad de hostelería, tienes que tener en cuenta que los ingresos del alquiler devengan IVA y, por tanto, debes ingresarlo en Hacienda.

Obligaciones fiscales del alquiler turístico

Teniendo claro que realizas un alquiler turístico, lo siguiente es ver cuáles son las obligaciones que tienes por ello con Hacienda.

IRPF

Como titular del inmueble o usufructuario del mismo tienes que declarar como rendimiento de capital inmobiliario los ingresos obtenidos por el alquiler turístico. Es decir, la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Estos son, entre otros, el seguro del hogar, la cuota de la comunidad y suministros como agua o luz. La parte deducible será la prorrateada por los días del año en que el inmueble ha estado alquilado.

Además, si usas una plataforma intermediaria, podrás imputar como gasto la comisión que esta cobra. También podrás incluir las reparaciones puntuales que se hayan producido en esos periodos.

Por el contrario, no te podrás beneficiar de la reducción del 60% prevista por la Ley de IRPF debido a que un apartamento de uso turístico no tiene por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda.

Por último, los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión generan, al igual que cualquier otro inmueble, la correspondiente imputación de renta inmobiliaria. Esta cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% o 2%) al valor catastral del inmueble, en función del número de días que no haya estado arrendado con fines turísticos.

IVA

A efectos de IVA, no tendrás que cobrarlo en el alquiler, pues el alquiler turístico extra hotelero está exento de este impuesto.

Eso sí, al no cobrar IVA tampoco podrás deducirte el que soportas en los gastos. Por ejemplo, el de la comisión de la plataforma. Así, estos IVA soportados tendrás que considerarlos en tu renta como mayor gasto a deducir de los ingresos del alquiler.

Obligación de informar a Hacienda

Aunque esta obligación no corresponde al propietario del piso turístico, sino a las plataformas intermediarias, sí es importante tenerlo en cuenta.

Desde el 1 de enero de 2018, tanto plataformas como agencias deben informar trimestralmente a Hacienda de todas las cesiones de viviendas con fines turísticos en las que han ejercido de intermediarios. Puedes encontrar toda la información sobre el modelo 179 en este artículo.

Entre los datos que tienen que facilitar, se encuentra la identificación de los propietarios o copropietarios y de todos los periodos en los que la vivienda ha sido alquilada. Así que la Agencia Tributaria dispondrá de esos datos y seguramente los incorpore al borrador de la declaración del contribuyente. Por lo que conviene revisarlo y asegurarse de que todas las rentas están bien declaradas.

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