El Tribunal Supremo, en sentencia de 23 de enero de 2019, resolvió el reparto de los gastos hipotecarios, salvo los de tasación, si bien esta resolución ha de entenderse en parte modificada por la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 que, aunque favorece a los consumidores, tampoco les reconoce el derecho a que se le devuelvan todos los gastos sino solo aquellos que, de no existir la cláusula abusiva, no les hubiera correspondido abonar.

gastos hipotecarios

En principio la apreciación del carácter abusivo de una cláusula conlleva su inaplicación, pero dado que los gastos hipotecarios han sido abonados a terceros (notarios, registradores, gestores, etc.) para determinar cómo debes distribuirse la obligación de pago se ha de acudir a las disposiciones legales aplicables supletoriamente.

Gastos hipotecarios: quién paga qué

Gastos notariales: El consumidor puede recuperar la mitad de los gastos notariales de la matriz de la escritura de constitución de la hipoteca y de modificación de la misma. Respecto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto. Y en lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, solicitud determina el interés y con ello la obligación de pago.

Gastos registrales: los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro corresponden en su totalidad a la entidad bancaria ya que el arancel de los Registradores los imputa directamente a aquel a cuyo favor se inscriba o anote el derecho; y la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista.

Gastos gestoría: corresponden al prestamista si fue la entidad financiera quien impuso y designó un gestor profesional y atribuyó íntegramente al consumidor los gastos por dicho servicio,

Gastos tasación:  Al igual que en la Gestoría, no existe disposición legislativa que imponga que el gasto de tasación en concreto deba recaer sobre el prestatario consumidor. Por tanto, en defecto de pacto válido entre las partes, este gasto se atribuye íntegramente al consumidor.

Impuestos (AJD): De acuerdo con la normativa fiscal vigente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de las escrituras de hipoteca constituidas con anterioridad al 10 de noviembre de 2018 (fecha en que entró en vigor la modificación del art. 29 TRLITPyAJD por el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre), corresponde al prestatario.

Únicamente en hipotecas posteriores corresponde al prestamista dado que a partir de dicha modificación el citado precepto quedó redactado en los siguientes términos:

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.

Gastos hipotecarios: resoluciones judiciales recientes

Tribunal Supremo

No obstante, según las resoluciones más recientes del Tribunal Supremo, como la sentencia de 14 de septiembre de 2020, nº 714/2018, recurso nº 465/202, en lo que afecta al pago de este impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados habrá que estar a las siguientes reglas:

  1. Respecto de la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo, el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario.
  2. En lo que respecta al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, en cuanto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta, será sujeto pasivo el prestatario.
  3. En cuanto al derecho de cuota fija, por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial en los que se redactan la matriz y las copias autorizadas, habrá que distinguir entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas. Respecto de la matriz, corresponde el abono del impuesto al prestatario […]. Mientras que, respecto de las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite.
  4. Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase están exentas en cuanto al gravamen gradual de la modalidad Actos Jurídicos Documentados que grava los documentos notariales.

TJUE

Otra cuestión de importancia que resuelve el TJUE es el plazo de prescripción señalando que el cómputo del plazo de cinco años para reclamar judicialmente estos gastos se inicia, no desde la firma de la escritura de constitución o cancelación de la hipoteca sino, para favorecer el ejercicio de la acción, desde la declaración de nulidad.

Asimismo, el TJUE brinda la oportunidad de solicitar la nulidad de la comisión de apertura del crédito con la consiguiente restitución de los importes pagados, pero la apreciación de la abusividad de esta cláusula recae sobre los tribunales españoles que han de valorar la transparencia y si esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido la entidad financiera.

La justicia europea también establece, respecto de las costas procesales, que no puede cargarse a los consumidores una parte de las costas derivadas de las reclamaciones ya que esto podría suponer un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer sus derechos.

No obstante, hemos de recordar que la nueva ley hipotecaria española (Ley 5/2019 de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario-LCCI) establece respecto de nuevas firmas que los bancos deben abonar todos los gastos de formalización (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, solucionando de manera definitiva este tipo de cuestiones respecto de las hipotecas firmadas con posterioridad a su entrega en vigor.

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