Entre la multitud de dudas legales que está planteando la actual crisis en la que nos encontramos y las medidas de confinamiento dictadas, se encuentra la que da título a nuestro artículo: Debido a la situación generada por el COVID-19, ¿pagar el alquiler de mi local cerrado sigue siendo una obligación? 

COVID-19 Pagar el alquiler

COVID-19: Pagar el alquiler de mi local cerrado

Aunque nos llegan noticias de que próximamente se debatirán y aprobarán normas en torno a esta cuestión, la respuesta ahora mismo no es sencilla, debiendo acudir a las figuras y normas sustantivas de nuestro derecho para dar una contestación.

Lo primero que debemos hacer, si nos encontramos en la anterior situación, es revisar nuestro contrato de arrendamiento, para comprobar si prevé una situación excepcional, que regule la posibilidad de que el arrendatario no pueda hacer uso durante un tiempo del inmueble arrendado.

Si no está prevista esa posibilidad en nuestro contrato, no podemos dejar de pagar la renta de forma unilateral, pues el arrendamiento no se ha suspendido (nosotros como arrendatarios, seguimos teniendo la posesión del bien inmueble). En ese caso, deberemos llegar a un acuerdo con la propiedad, haciéndole ver que nuestro derecho y ordenamiento jurídico, tiene reconocida una figura jurídica para estos supuestos, la cláusula “rebus sic stantibus” (estando así las cosas).

Esta cláusula permite la adaptación de los contratos a las nuevas circunstancias, siempre que se den tres requisitos:

  • La alteración de las circunstancias vigentes al tiempo en que se firmó el contrato.
  • Que esta alteración genere un desequilibrio desproporcionado para alguna de las partes.
  • Que la alteración haya sido imprevisible y no generada por ninguno de los contratantes.

Los acuerdos más habituales que se están alcanzando están siendo, la exoneración del pago de la renta durante el estado de alarma o la reducción de la renta durante unos meses, pero, mediando consenso, pueden alcanzarse otro tipo de pactos que satisfagan y compensen a ambas partes.

Es muy importante recordar que estos pactos han de recogerse por escrito, como un anexo o adenda al contrato, y ser suscritos o firmados por arrendador y arrendatario.

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12 comentarios

  1. Buenas tardes. Tengo un contrato de alquiler de un local, y cuya actividad por el covid 19 nos hemos visto obligados a cerrar. Al parecer estoy obligado a pagar el alquiler, aunque cabe la posibilidad de que el arrendador me haga una propuesta de descuento a la renta del local. Como se reflejaría este descuento y si los impuestos (I.V.A. e I.R.P.F.) seria calculados sobre la base del alquiler con el descuento realizado. A la hora de presentar liquidación de los impuestos se verán reducidos también. Desde que fecha debe hacer este descuento el arrendador y hasta que fecha fin. Saludos.

    1. Buenos días,

      Si hay un acuerdo privado entre las partes, eso será lo que prime, y en él se determinarían tanto la reducción de renta como el tiempo durante el cual se aplica esa reducción. Es decir, sería una modificación al contrato original. Ese nuevo importe y durante ese nuevo plazo serían las bases de tales impuestos.

      Ahora bien, en el caso de que no haya acuerdo (siendo el acuerdo lo más aconsejable para todos), entonces las opciones cambian.

      Lo primero sería saber si el arrendador es o no gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, esto es, persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

      Si lo es, el arrendatario podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (15/2020, de 21 de abril, que entró en vigor el 23 de abril), la moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que ya se hubiera alcanzado el acuerdo que antes hemos dicho.

      La moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La moratoria lo es del pago, que no es una condonación, e implica que dicha renta se aplazará, sin intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del fin del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

      Si, por el contrario, el arrendador no es gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, en ese caso, el arrendatario podrá solicitarle, en el plazo de un mes, (desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Y como antes, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes voluntariamente.

      Una observación debe hacerse llegados a este punto, y es que, a diferencia del caso del arrendador gran tenedor o empresa o entidad pública de la vivienda, cuando el arrendador no lo es, la norma no dice que “deberá ser aceptada por el arrendador”, creando un vacío sobre ¿y entonces qué pasa?, en términos estrictos. Sólo explicita que, en el caso de acuerdo entre las partes, puedan disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En tal caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la fecha del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

      Un saludo

  2. Buenas noches.

    Estoy de acuerdo que el rentar una vivienda y un local comercial se deben de tratar diferentemente por Ley.

    En mi caso, yo he rentado un local comercial por 18 años. y estare obligado a dejarlo por no poder pagar la renta.

    El govierno por el bienestar de todos, de termino que cerremos nuestros negocios y porlotanto no se obtiene ningun ingreso por lo que fueron contratados los locale comerciale, pero en este momento no son comerciales.

    Los locales comerciales pertenecen a sus dueños, no a quien los trabaja en forma comercial, y es lo que los dueños deben de ver. “Que el gobierno les cerro sus locales temporalmente” y por este periodo que el inquilino no esta haciendo uso del local comercial para lo que fue contratado sin recibir ningun ingreso…… ellos tampoco.

    Hay arrendadores concientes y responsables por la cituacion pero otros no, y estos pueden abusar de las leyes, que todavia no definen leyes concretas para esta cituacion de contingencia.

    Mi pregunta es: Se puede hacer algun amparo para protegernos y evitar el pago de renta y en consecuencia sus penalisaciones?

    Siento un abuso de mi arrendador, que siempre en todos los contratos se renuncian a todos los articulos de la ley que de una u otra forma nos puedan proteger. Por ejemplo: Que en cada contrato nuevo se pueda aumentar la renta como minimo el 10%.???

    Gracias por su atención …… y que me recomiendan, ya trate y tratamos de negociar sin un acuerdo.

    Este mes no lo pague y es el ultimo del contrato, ya le comente a la dueña de por no poder pagar lo mas posible es que le voy a pedir la resecion del contrato, que seria este ultimo mes.

    Lo que no se, es cuales serian las represalias que podia tener hacia mi?

    Grracias nuevamente y espero sus consejos.

    1. Buenas tardes,

      A la pregunta de si puede adoptar alguna medida para «evitar el pago de renta», la respuesta es que no. No cabe ni está admitido el impago, y aun en el caso de las arrendamientos de locales, las ayudas estatales son menores, pues éstas se aplican al alquiler de vivienda habitual. De ese modo, lo que sí puede hacer el arrendatario de un local es solicitar del arrendador lo siguiente, dependiendo del caso:

      1. Si el arrendador tiene más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2., en ese caso, el arrendatario podrá
      Solicitarle, en el plazo de un mes desde el 23 de abril, una moratoria en el pago de la renta de cuatro meses, y el arrendador deberá aceptarla. Esto no quiere decir que la renta no se pague, sino que no se paga ahora, pero sí que debe amortizarse en un plazo de dos años, desde el fin del estado de alarma, y siempre antes de que venza el contrato. Sin penalización ni intereses.

      Y ello siempre que antes no se haya logrado un acuerdo entre arrendador y arrendatario, sobre reducción de la renta o sobre pagarla en otro momento.

      2. Si el arrendador no tiene más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2., en ese caso, el arrendatario podrá solicitarle, en el plazo de un mes desde el 23 de abril, el aplazamiento temporal en el pago de la renta. Pero no es obligatorio que lo acepte.

      Y, como antes, siempre que el aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera pactado antes.

      Lo que también se puede es pactar que la fianza se aplique en todo o en parte, al pago de alguna o algunas mensualidades de la renta. Pero en ese caso, debería reponerse el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año.

      Ahora bien, en todo caso, es necesario que el arrendatario cumpla y acredite unos requisitos, que son estar dado de alta en el RETA (autónomos), que la actividad haya quedado suspendida por orden de la autoridad o que, si no está suspendida, haga sufrido una reducción de la facturación del mes anterior en, al menos, un 75 por ciento sobre la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

      Pero no se admite el impago de la renta, pues, salvo que haya acuerdo en rebajarla, en pagarla fraccionadamente o en otro momento, o el aplicar la fianza a alguna mensualidad, cualquier impago podrías dar lugar a su reclamación judicial.

      Un saludo

  3. Hola que tal
    Tengo arrendado un local comercial en el cual e echo un bar cafeteria. Eh hablado con el propietario para negociar la renta de el mes de marzo , que desde el dia 13 esta cerrado , el mes de abril. Y el mes de mayo porque. Supuestamente se puede abrir a partir del dia 11 en total abrindo a mitad de mes y en la crisis del covid 19 no abra mucho trabajo serian 3 meses de renta que pagaria del 1 al 5 de mayo unos 4000 por lo cual le e dicho si esta de acuerdo en que le pague el 50% de la renta asi el no pierde y yo puedo sobrevivir me a dicho que no que se lo pague poco a poco pero no me hace ningun descuento hay alguna ley que ayude a personas que esten en mi situacion. Porque me parece injusto la verdad

    1. Buenos días,

      Ante todo, decir que la propiedad no está obligado a una reducción de renta. Lo que sí puede el arrendatario es solicitar de la propiedad, en un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, (el 23 de abril de este año) el aplazamiento temporal en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubieran ya acordado por ambas partes.

      El aplazamiento seria por hasta cuatro meses. Y esos importes se aplazarán y se pagarán fraccionadamente en cuotas por un plazo de dos años, desde el fin del plazo de los cuatro meses antes citado.

      Si admite que se lo pague «poco a poco», hágalo en un documento donde queden esas nuevas condiciones.

      Importante: si el arrendador tiene mas de 10 inmuebles urbanos en España será obligatorio que lo acepte, pero en caso contrario, la legislación no dice qué pasa si el propietario no acepta.

      También, pero solo si hay acuerdo, podrán disponer libremente de la fianza para aplicarla al pago de alguna mensualidad de la renta. En tal caso, el arrendatario deberá reponer la fianza dispuesta en un año.

      Un saludo.

  4. Hola por favor será q me pueden orientar un poco….
    Mi caso es el siguiente: al propietario de un bar le pague un traspaso de 8mil euros y no trabaje ni un año debido al estado de alarma hay alguna posibilidad de que me regresen el dinero de traspaso????
    El dueño del local no quiere acuerdos de rebajar la renta ni acordar ningún tipo de pago por el tiempo que el bar está cerrado por el estado de alarma.
    NOTA :EL TRAPASO SE LO PAGUE AL PROPIETARIO DEL LOCAL

    1. Buenos días

      A la persona de la que se ha recibido el traspaso no le puede reclamar que ahora no se tengan ingresos, que el negocio vaya mal, que se tenga cerrado, etc. Por tanto, el tema del traspaso no es reclamable.

      Otra cosa es que ese mismo transmitente del negocio sea el propietario del local. En este caso, podrá solicitar de la propiedad, en un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, (el 23 de abril de este año) el aplazamiento temporal en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubieran ya acordado por ambas partes.

      El aplazamiento seria por hasta cuatro meses. Y esos importes se aplazarán y se pagarán fraccionadamente en cuotas por un plazo de dos años, desde el fin del plazo de los cuatro meses antes citado.

      Importante: si el arrendador tiene mas de 10 inmuebles urbanos en España será obligatorio que lo acepte, pero en caso contrario, la legislación no dice qué pasa si el propietario no acepta.

      También, pero solo si hay acuerdo, podrán disponer libremente de la fianza para aplicarla al pago de alguna mensualidad de la renta. En tal caso, el arrendatario deberá reponer la fianza dispuesta en un año.

      Un saludo

  5. Buenos días.
    Tengo un local alquilado y debido al covid 19 ha estado cerrado los meses de abril y mayo. El inquilino me dijo que no podía pagarlo y le perdoné esos dos meses, pero el problema viene a la hora de hacer el IVA ¿Tengo que pagar el Iva de esos meses aunque no los haya cobrado? Me han hablado de hacer una ADENDA que no sé lo qué es, ni cómo se hace.

    Muchísimas gracias.

    1. Estimada lectora,

      En su caso, que ha llegado a un acuerdo con su arrendatario y han decidido que usted le realizaría una condonación de la renta de dos meses, para que ni el IVA ni el ingreso tribute en sus declaraciones, es necesario que se formalice este acuerdo de condonación de la renta por escrito, es lo que le han comentado como “adenda” o “anexo” al contrato (que no es más que plasmar por escrito este acuerdo respecto de las rentas y firmarlo por ambas partes) e indicar en el mismo que se realiza una “suspensión temporal de pago” debido a la pandemia por Covid-19.

      En caso de no formalizarse por escrito, sí tendría que tributar por el IVA (pues se entendería que se está cediendo gratuitamente el uso de un inmueble de forma temporal, para un fin ajeno a la propia actividad de la empresa, lo cual devengaría el IVA) y también por el ingreso (pues se estaría produciendo un impago de la renta)

      Conclusión: es indispensable el acuerdo por escrito de ambas partes de la condonación de las rentas (mediante anexo o adenda al contrato) para no tener que tributar ni por IVA ni por el ingreso.

      En CE Consulting quedamos a su disposición para redactar dicha adenda y/o asesorarle convenientemente.

      Un saludo,

  6. Hola ,Soy Claudia tengo una duda hace 7 meses adquirí un local el cuál rentó durante este lapso siempre he cumplido con mis rentas puntualmente, sin embargo este mes la dueña del local me comentó que habría un aumento en la renta del 20% no se si esto es correcto ya que estamos en pandemia y las ventas no son las buenas .
    Lo peor del caso es que no tenemos un contrato todo fue de palabra necesito de su ayuda Gracias.

    1. Aunque no haya un contrato escrito, sí existen contrato desde que hay conformidad entre las partes sobre el local que se alquila y la renta que se deba pagar.

      En este sentido, los pagos acreditan la existencia del contrato -siempre que puedan acreditar el pago, por ejemplo, mediante transferencia bancaria- y son prueba de tal importe.

      Ahora bien, al no haber pactado nada por escrito, en los supuestos en que no se haya fijado duración, en los arrendamientos de local, se aplicará, de forma supletoria, el artículo 1.581 del Código Civil, de forma que:

      1. Se entiende hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual.

      2. Se entiende hecho por meses, cuando el alquiler es mensual.

      3. Se entiende hecho por días, cuando el alquiler es diario.

      El arrendamiento cesa, cumplido el término, sin necesidad de requerimiento especial.

      Así pues, debe estar a la forma y tiempos en los que hace el pago de la renta, pues de ese modo queda determinada la duración del arrendamiento. Por eso, lo que la propiedad hace es que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, ya le está avisando de su resolución, con posibilidad de renovación, pero bajo esas nuevas condiciones: con una renta 20% superior a la que ahora satisface.

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