Pareja valorando la reclamación de la comisión de apertura de su hipoteca

Antes de entrar en profundidad en la comisión de apertura, resulta conveniente exponer qué son las comisiones bancarias y qué condiciones deben reunir.

Atendiendo a la definición del Banco de España, son cantidades que las entidades financieras adeudan a los clientes por los servicios que les prestan o los gastos justificados que éstas tengan que pagar a terceros para poder prestar el servicio que se les ha solicitado. Se han convertido en una de las grandes líneas de ingresos de las entidades de crédito.

Las comisiones han de cumplir tres parámetros:

1) EXISTENCIA. Deben tratarse de servicios efectivamente prestados o gastos realmente habidos y repercutibles a los clientes.

2)ACEPTACIÓN. Tienen que ser servicios que se hayan solicitado y aceptado expresamente por parte del cliente.

3)ACREDITACIÓN. Ha de tratarse de servicios concretos y reales, y se debe informar personalmente y por anticipado del importe del servicio.

¿En qué consiste la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura de un préstamo hipotecario se define como el importe que cobra el banco a los prestatarios al formalizar dicha operación. Su razón de ser, según las entidades bancarias, es cubrir los gastos administrativos y de gestión de la operación y se aplica en prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios.

Las entidades no desglosan esta comisión a los clientes, ni justifican el origen de ese cobro, ni la cuantía del servicio, ni el coste repercutido. Esta falta de información impide que los clientes puedan conocer exactamente qué servicio se les está prestando o qué coste se les está repercutiendo. Además, impide que pueda concretar o clasificar dicho supuesto servicio dentro de los autorizados por el Banco de España, incumpliendo así la normativa aplicable y haciendo, por ende, que pueda ser objeto de reclamación.

El importe suele oscilar entre el 0,5% y el 2% calculado sobre el total del principal solicitado. Siendo un porcentaje fijado de manera unilateral por cada entidad, sin que haya siquiera un baremo que unifique el criterio de aplicación.

El desembolso por parte del deudor hipotecario se suele hacer en efectivo una vez se ha concedido el préstamo y en el momento de su formalización. En las ocasiones en las que el hipotecado no puede hacer frente al pago, el banco lo financia, sumando la cuantía a la cantidad prestada. De esta manera, además de pagar la comisión de apertura, pagas también los intereses que genera.

¿Puede considerarse abusivo el cobro de la comisión de apertura?

La Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios que dice que:

“Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

El fundamento para instar la nulidad por abusiva es su inclusión en los contratos con carácter general, sin ser negociada con cada cliente y sin que éste consienta de forma expresa. Además de una flagrante falta de reciprocidad, unida al hecho de no estar basada en la prestación efectiva de un servicio concreto por la entidad financiera.

Y es que, aun pactada en el contrato, es deber de la entidad prestamista acreditar la realidad del gasto o coste del servicio. Además, si la comisión se estableció mediante porcentaje sobre el importe total del préstamo, deberá probar que el coste de ese servicio varía en función del importe total del préstamo.

¿Quiénes pueden reclamar por la aplicación de esta comisión?

En la mayoría de los casos, las entidades bancarias no han respetado lo expuesto anteriormente, resultando, por consiguiente, que dichas comisiones se han de considerar abusivas y, por tanto, pueden ser objeto de reclamación. La normativa sectorial de aplicación en materia de transparencia bancaria, en lo que respecta a las comisiones, protege a todo cliente bancario, esto es, tanto para personas físicascomo para personas jurídicas.

¿Cómo puedo reclamarla?

Nuestra recomendación es presentar, en primer lugar, un escrito ante los servicios, departamentos o defensores del cliente de la entidad correspondiente, reclamando el reintegro de lo abonado.

Y, tras esto, si no ha sido atendida la reclamación, emprender las acciones legales necesarias para ejercer nuestro derecho a la consecuente devolución del importe que hemos pagado a cambio de nada.

¿Qué dice la jurisprudencia?

En la línea argumental expuesta existen cada vez más pronunciamientos de Audiencias Provinciales, como las de Madrid, Zaragoza o Asturias, sumándose a la consolidada doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que sostiene que los gastos y comisiones han de quedar debidamente justificados en el sentido de que obedecen a servicios efectivamente prestados.

A modo ilustrativo citamos la SAP de Oviedo, Sección 1, nº 291/2017, de 01-12-2017 que dice: “la circunstancia determinante es que no obedece a una concreta prestación realizada por la entidad bancaria, lo que supone que dicho gasto no ha tenido lugar…”, o la SAP de Palma de Mallorca, Sección 5, nº 307/2017, de 26-10-2017 que concreta claramente lo expuesto en las líneas precedentes:“La citada comisión se cobró al momento de formalizarse el préstamo, basada en un porcentaje del capital prestado y no en el servicio realmente prestado que es lo que justifica su cobro, sin que pese a su disponibilidad y por tanto facilidad probatoria, la parte demandada haya probado a que concretos servicios obedeció y su proporcionalidad en cuanto a lo cobrado, por lo que procede confirmar la nulidad declarada”.

Conclusión

Definitivamente, nos encontramos ante una comisión susceptible de ser reclamada y de solicitar su restitución. Como siempre, recomendamos acudir a especialistas en el sector a fin de obtener un servicio cualificado.

Desde Gestbanking, nos ponemos a vuestra disposición para solventar las dudas y gestionar las reclamaciones a las entidades financieras de vuestros clientes.

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