Sin entrar en conceptos doctrinales, adelantemos que pocas definiciones dedica la ley a la nuda propiedad y que más bien la entendemos por lo que no es en lugar de por lo que sí es. En todo caso, la comprendemos mejor por contraposición con otra idea que, ahora sí, la Ley define y regula de una manera mucho más detallada: el usufructo. Veamos, pues, las diferencias entre estos dos términos: nuda propiedad y usufructo.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa o un derecho ajenos. Y, por tanto, al usufructuario corresponden los frutos, rentas, beneficios o intereses que pueda producir la cosa sobre la que se constituye el usufructo. De este modo, por ejemplo, si recae sobre una vivienda, tendrá el derecho a ocuparla y vivir en ella, o a alquilarla y hacer suya la renta.

Es cierto que comporta una serie de derechos y obligaciones extensa. Sin entrar en ellos, baste decir que el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro e, incluso, enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito. Pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo (salvo el alquiler de las fincas rústicas).

¿Qué lo diferencia de la nuda propiedad?

Por contrapartida, la nuda propiedad aporta y se puede definir como la titularidad” sobre esa cosa, pero desprovista del derecho a disfrutarla. El nudo propietario es “el dueño”, pero con unas facultades tan reducidas que, mientras dure el usufructo, prácticamente no tiene nada, y sólo cuando se extinga el usufructo podrá “disfrutar” de su propiedad. De ahí su nombre, “propiedad desnuda”. Nada más.

Así pues, la suma de esas dos ideas, nuda propiedad y usufructo, coincidiendo en la misma persona, nos da la plena propiedad o pleno dominio.

Utilidad de la nuda propiedad y el usufructo

Ahora bien, a veces una propiedad así “entera” es poco útil, o menos útil que cuando la dividimos y obtenemos de esa fragmentación las ventajas propias de cada una de las partes resultantes. De este modo, por ejemplo, el socio, dueño de unas acciones, podrá transmitir a sus hijos la titularidad sobre ellas, cediéndoles el relevo en el control de la empresa, pero reservándose el derecho a percibir los dividendos. O al revés, ceder el usufructo, con todas sus ventajas económicas, pero seguir reteniendo la dirección de la sociedad.

Algo parecido ocurre con los inmuebles, y el juego que puede dar como forma de complemento de la jubilación, por ejemplo. Así, es habitual ceder la titularidad (la nuda propiedad) a la entidad financiera y reservarse el derecho a vivir en la casa (usufructo), pactando la posibilidad de recuperar en el futuro la propiedad, ya por sus anteriores dueños o por sus herederos, o no hacerlo. En tal caso, cuando acabe el usufructo por muerte de los ocupantes, pasará al banco ese pleno dominio del que hablamos antes.

Conclusión

En definitiva, se trata de dar valor (que no “poner en valor”) a las cosas y los derechos de la forma más eficaz posible, dando utilidad a cada cosa y en cada momento, oportuna y separadamente, pues ya se sabe que “es de necio confundir valor y precio”.

 

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